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第826章 铜锣湾商铺物业运营模式改革（第1页）

o年的全球商业地产行业，正处于从传统零售商业向体验式、场景化、社交化商业转型的关键时期，随着电商的快崛起与居民消费能力的不断提升，传统的以商品零售为主的商业形态已经越来越难以满足消费者的需求，消费者不再满足于简单的购物，而是追求更加多元化、体验化、社交化的消费体验，体验式商业已经成为全球商业地产展的必然趋势。

同时，商业地产行业的竞争也日益激烈，从过去的“地段竞争”转向“运营竞争”“体验竞争”，只有不断提升运营能力、打造差异化的体验场景、提供优质的服务，才能在激烈的市场竞争中立于不败之地，实现商业资产的保值增值。

铜锣湾作为香江最核心、最繁华的商业商圈，是全球最着名的购物天堂之一，也是香江商业的名片与窗口，汇聚了全球众多知名品牌与商业项目，年客流量过亿人次，年销售额过o亿港元，在全球商业商圈中具有重要的地位与影响力。

飞天集团在铜锣湾核心商圈拥有大量优质的商业物业，总建筑面积过万平方米，涵盖了沿街商铺、购物中心、写字楼底商等多种物业形态，汇聚了家品牌商户，年客流量过oo万人次，年租金收入过亿港元，是集团商业地产板块的核心资产与重要利润来源，在铜锣湾商圈具有重要的影响力。

尽管集团在铜锣湾的商业物业已经取得了不错的经营业绩，但随着商业地产行业的转型展与消费者需求的不断升级，以及集团改革新程战略对资产增值、运营升级、高质量展的更高要求，现有以传统零售为主的业态结构与相对传统的运营模式，已经越来越难以适应行业展的趋势与消费者的需求，存在着体验式业态占比偏低、空间场景不够丰富、运营效率有待提升、差异化竞争力不够突出等问题，制约了商业资产价值的进一步提升，也与集团全球领军企业的地位存在一定的匹配提升空间。

正是在这样的行业背景与展需求下，王莽高瞻远瞩地提出，要启动铜锣湾商铺物业运营模式改革，以体验式商业升级为核心，全面推进运营模式创新、业态结构优化、空间场景改造、服务体系提升，打造香江乃至亚太地区领先的体验式商业标杆，提升商业资产的价值与运营效率，推动集团商业地产板块从“物业持有”向“运营增值”的战略转型，为集团商业地产的高质量展探索路径、树立标杆。

这一战略决策的背后，依然离不开系统的全方位、全维度、无死角支撑。

在完全隐蔽的状态下，系统对全球商业地产的展趋势、体验式商业的演变路径、消费需求变化、竞争格局进行了全周期、全维度的数字化建模与精准推演，同时对集团铜锣湾商业物业的运营状况、业态结构、客流特征、商户经营情况、存在问题进行了全面的扫描与分析，精准识别出了运营过程中的大类、个具体瓶颈点与优化空间。

系统输出了完整的运营模式改革与体验式商业升级方案，涵盖了六大核心模块、项具体升级内容，精准测算出了每一项改革措施的投入产出比、最优实施路径与预期效果，提前识别并过滤了所有可能导致改革失败、招商不及预期、客流增长乏力、投资回报不达标的风险点，制定了详细的风险防控措施与应急预案，为王莽的战略决策与改革的全流程推进提供了绝对可靠的数据支撑与路径指引。

除王莽本人之外，集团管理层、商业地产板块全体员工、行业专家、品牌商户与资本市场投资者，没有任何一个人能够真正理解，为什么他能够精准把握商业地产的展趋势与体验式商业的核心逻辑，能够设计出如此科学、完善、贴合消费者需求的改革方案，能够精准预判改革的效果与可能出现的问题，所有人都只惊叹于王莽前的商业地产战略眼光、精准的消费需求判断能力、强大的资源整合能力与卓越的运营管理能力，却始终无人知晓系统在背后提供的强大支撑。

阮梅作为tvb的董事长，同时也是集团核心管理层成员，深知商业是文化内容落地的重要线下场景，而文化内容则是商业差异化竞争的核心赋能要素，铜锣湾商业的体验式升级，不仅能够提升商业资产的价值，也能够为tvb的内容提供更多的线下传播与变现渠道，实现内容与商业的协同展、相互赋能。

在铜锣湾商业运营模式改革推进的同时，阮梅继续统筹tvb的内容制作与ip运营工作，吩咐下属加强与铜锣湾商业的协同合作，探索更多“内容+商业”的融合模式，比如打造tvb主题商店、明星周边快闪店、影视主题街区、明星见面会、剧集布会、影迷互动活动等，丰富商业的内容供给与体验场景，提升商业的吸引力与差异化竞争力，同时利用商业的线下渠道，提升tvb内容的传播力与ip价值，实现内容与商业的互利共赢、协同展，她本人则继续专注于tvb的战略决策与重大事项审批，不参与商业改革的具体工作，确保各板块的改革都能够按照集团的统一部署顺利推进。

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tvb各个部门严格遵照阮梅的指令，积极配合铜锣湾商业的体验式升级工作，策划了一系列内容协同与联合营销活动，形成了内容与商业协同共进、相互赋能的良好局面，为集团文化与商业的融合展注入了新的活力。

为保障铜锣湾商铺物业运营模式改革暨体验式商业升级的高质量、高标准、顺利推进，集团地产事业群正式成立了商业运营改革专项指挥部，由地产事业群总裁担任总指挥，商业运营副总裁、工程副总裁、招商副总裁联合担任副总指挥，从商业运营部、招商部、工程部、市场部、客服部、财务部、人力资源部等部门抽调核心骨干，同时从集团品牌部、采购管理中心、投资管理中心抽调专业人员支持，组建过人的专职改革与项目团队，下设运营模式设计组、业态调整组、空间改造组、招商运营组、营销推广组、内容协同组、财务保障组、督查考核组八大专项工作组。

各组实行定岗定人、责任到人、节点倒排、闭环管理、跨部门协同的推进模式，彻底打破部门壁垒、专业壁垒、业态壁垒，构建起从改革策划、设计、招商、施工到运营、推广、优化的全链条项目管理体系，所有工作组高效配合、无缝衔接，无推诿扯皮、无沟通障碍、无工作延误，确保改革的每一个环节都按计划顺利推进，无任何波折与阻碍。

运营模式设计组由名资深商业运营专家、商业模式设计师、消费行为研究员与行业顾问组成，团队成员均拥有年以上商业地产运营与管理经验，其中包括多名曾在全球顶尖商业地产集团担任过核心管理职务的资深专家，核心任务是完成商业运营模式的整体设计、业态规划、管理体系构建与方案优化工作，确保运营模式科学合理、符合消费趋势、能够有效提升商业价值与运营效率。

小组基于系统输出的改革方案框架，结合铜锣湾商圈的特点与消费者需求，开展了为期四周的深度市场调研，累计访谈了过o名消费者、家品牌商户与位行业专家，放了份调查问卷，召开了场专题座谈会，全面掌握了消费者的消费习惯、需求偏好、体验期待，以及品牌商户的经营需求、合作诉求，收集了过条意见与建议。

在此基础上，小组先后前往日本东京、韩国尔、新加坡、中国上海等商业达城市，考察了个全球顶尖的体验式商业项目，深入学习了他们的运营模式、业态规划、空间设计与营销经验，同时结合香江本地的消费文化与铜锣湾商圈的特点，进行了本土化的改造与创新。

小组先后召开了次专题讨论会，对运营模式方案进行了轮的修改与完善，最终形成了涵盖六大核心模块、大运营体系、项具体改革内容的完整运营模式改革方案，包括运营模式升级、业态结构优化、空间场景改造、服务体系提升、营销ip打造、内容协同赋能等核心内容，同时制定了详细的实施步骤、时间节点与责任分工。

方案设计过程中，小组始终坚持“以消费者为中心、以商户为伙伴、以内容为赋能、以运营为核心”的理念，所有改革措施都围绕提升消费者体验、助力商户经营、提升商业价值展开，既注重商业的体验感与吸引力，又注重运营效率与投资回报，实现了体验提升与价值提升的统一，同时充分考虑了不同业态、不同规模商户的需求与利益，实现了大中小商户的协同展、共同成长。

所有改革方案都经过了集团管理层、行业专家委员会、商户代表与消费者代表的严格评审与论证，一次性通过审核，被评价为“香江乃至亚太地区最先进、最完善、最贴合市场需求的体验式商业升级方案”，既符合商业地产的展趋势，又充分兼顾了消费者、商户与业主的多方利益，将为香江商业地产的升级展树立新的标杆。

业态调整组由名资深招商经理、业态规划师与品牌分析师组成，核心任务是完成商业的业态结构优化与品牌升级工作，按照体验式商业的定位，调整业态比例，引入优质的体验式品牌与店、旗舰店，打造丰富多元、特色鲜明的业态组合，提升商业的吸引力与竞争力。

小组根据运营模式设计组的方案与商业定位，制定了详细的业态调整规划与品牌招商计划，将商业的业态结构从原来的“零售为主、餐饮与配套为辅”调整为“体验为主、零售与餐饮融合、配套完善”的体验式业态结构，大幅提升餐饮、娱乐、亲子、文创、生活服务等体验式业态的占比，从原来的提升至，同时优化零售业态的结构，减少传统的同质化零售品牌，引入更多特色化、个性化、体验式的零售品牌，打造“一站式体验消费目的地”。

在品牌招商方面，小组制定了“店引领、旗舰提升、特色补充、体验优先”的招商策略，面向全球招商，重点引入国际国内的知名品牌、店品牌、旗舰店品牌、特色体验品牌，打造差异化的品牌组合，提升商业的吸引力与话题性。

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凭借铜锣湾商圈的核心区位、飞天集团的品牌影响力与体验式商业的明确定位，招商工作进展非常顺利，吸引了大量优质品牌的入驻意向，小组先后与全球家品牌进行了对接与洽谈，最终选定了家新品牌入驻，其中包括家香江店、家旗舰店、家特色体验店，涵盖了餐饮、娱乐、亲子、文创、零售、生活服务等多个业态，大大丰富了商业的业态组合与品牌层次。

这些新引入的品牌中，包括来自日本的网红甜品店、来自韩国的潮流服饰店、来自欧美的轻奢品牌、来自内地的文创品牌、本地的特色餐饮品牌，以及沉浸式剧场、亲子乐园、电竞体验馆、艺术画廊、手作工坊等大量体验式业态，能够满足不同年龄、不同偏好消费者的多元化需求，大大提升了商业的体验感与停留时间。

截至布会举办时，商业的整体招商率已经达到oo，所有商铺都已经完成签约，其中的品牌已经完成装修并开业，剩余品牌也将在一个月内全部开业，招商进度比预定时间提前了天，平均租金水平较调整前提升了，取得了非常好的招商成果。

空间改造组由名资深商业空间设计师、建筑师、室内设计师与工程师组成，核心任务是完成商业空间的改造升级工作，包括公共空间改造、主题街区打造、美陈景观设计、设施设备升级等，打造有颜值、有温度、有特色的体验式商业空间，提升空间的吸引力与体验感。

小组根据体验式商业的定位与业态规划，设计了“一核、两街、三广场、多节点”的空间结构，打造了一个核心中庭、两条主题街区、三个休闲广场与多个网红打卡节点，通过丰富的空间层次与场景设计，提升空间的趣味性与体验感，延长消费者的停留时间。

在公共空间改造方面，小组对商业的中庭、走廊、电梯厅、卫生间等公共空间进行了全面的升级改造，采用了更加时尚、现代、温馨的设计风格，增加了大量的休闲座椅、绿化景观、艺术装置，打造了舒适、宜人的公共空间，让消费者在购物的同时，也能够享受舒适的休闲空间。

在主题街区打造方面，小组打造了两条特色主题街区，一条是“港风怀旧街区”，还原了老香江的街景与风貌，引入了大量的本地特色小吃、怀旧商店、手作工坊，打造了充满香江文化特色的体验街区；另一条是“潮流文创街区”，汇聚了潮流服饰、文创产品、艺术画廊、潮玩手办等年轻时尚的品牌，打造了深受年轻人喜爱的潮流打卡地。

在美陈景观设计方面，小组在商业的各个节点设计了大量的艺术装置、美陈景观与打卡点，结合不同的节日与主题，定期更换美陈内容，打造常换常新的视觉体验，吸引消费者拍照打卡，提升商业的传播力与话题性。

在设施设备升级方面，小组对商业的电梯、空调、照明、卫生间、母婴室、无障碍设施等进行了全面的升级改造，提升了设施的舒适性与便捷性，同时增加了免费duifi、手机充电点、自助储物柜、休息区等便民设施，提升消费者的购物体验。

整个空间改造工程严格按照设计方案施工，选用了环保、高品质的装修材料，确保施工质量与环保标准，同时采用了分区域施工、错峰施工的方式，最大限度减少施工对商户经营与消费者购物的影响，施工期间，商户的正常经营基本不受影响，没有收到一起有效投诉。

截至布会举办时，所有空间改造工程已经全部完成，工程进度比预定时间提前了天，改造后的商业空间颜值大幅提升，体验感显着增强，得到了商户与消费者的一致好评，很多消费者表示，改造后的铜锣湾商业变得更漂亮、更好逛、更有吸引力了。

招商运营组由名资深招商运营经理、商户服务专员与运营管理人员组成，核心任务是负责品牌的招商对接、商户服务、日常运营管理与经营辅导工作，打造专业、高效、贴心的运营服务体系，帮助商户提升经营业绩，实现商户与商业的共同成长。

小组建立了“统一招商、统一运营、统一营销、统一管理”的运营管理体系，对所有商户进行统一的运营管理与服务，改变了过去商铺分散经营、各自为战的模式，形成了整体的合力与竞争力。

在商户服务方面，小组建立了专属的商户服务经理制度，为每家商户配备专属的服务经理，提供从装修进场、开业筹备到日常运营、营销推广的全流程服务与支持，及时解决商户经营中遇到的问题，帮助商户提升经营业绩。

小组还定期组织商户培训与交流活动，邀请行业专家分享经营经验与营销技巧，组织商户之间的交流与合作，帮助商户提升经营能力与服务水平，同时建立了商户经营数据监测与分析体系，定期为商户提供经营数据分析与建议，帮助商户优化经营策略。

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在日常运营管理方面，小组建立了完善的运营管理制度与服务标准，对商业的环境卫生、秩序维护、设施维护、服务质量等进行统一的管理与监督，确保商业的环境整洁、秩序井然、服务优质，为消费者提供良好的购物体验。

小组还建立了完善的商户考核与激励机制，对经营业绩好、服务质量高、配合度高的商户给予表彰、奖励与租金优惠，对经营不善、服务质量差的商户进行辅导与调整，确保整体商户的经营水平与服务质量。

截至布会举办时，所有商户都已经顺利进场装修与开业，商户的满意度达到了，大家纷纷表示，新的运营模式与服务体系非常专业、贴心，能够切实帮助商户提升经营业绩，他们对未来的经营充满了信心。

营销推广组由名资深市场营销专家、品牌策划师与活动执行人员组成，核心任务是负责商业的品牌建设、营销推广与活动策划工作，打造常态化的主题活动与ip活动，提升商业的知名度与客流量，带动商户的销售额增长。

小组制定了详细的品牌推广与营销活动计划，围绕“体验式商业”的定位，打造了“节日活动+主题活动+ip活动+日常活动”的立体化营销活动体系，确保月月有主题、周周有活动、天天有惊喜，持续吸引消费者前来打卡消费。

在节日活动方面，小组围绕春节、情人节、母亲节、端午节、中秋节、圣诞节等重要节日，策划了大型的节日主题活动，包括节日美陈、主题市集、互动活动、优惠促销等，营造浓厚的节日氛围，吸引消费者前来过节消费。

在主题活动方面，小组每个季度都会策划一个大型的主题活动，比如春季的“春日生活节”、夏季的“潮玩夏日季”、秋季的“艺术文化节”、冬季的“暖冬购物季”等，每个主题活动都包含丰富的体验活动、展览展示、优惠促销，打造不同的主题体验，吸引不同类型的消费者。

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